Les principes généraux du renouvellement des baux commerciaux
Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat.
À la fin du bail, soit le bailleur notifie un congé avec ou sans offre de renouvellement, soit le locataire donne congé ou fait une demande de renouvellement du bail.
Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par prolongation tacite pour une durée indéterminée, ce qui n’entraîne pas la conclusion d’un nouveau bail (Article L. 145-9 du code de commerce).
Par conséquent, les parties sont tenues de continuer d’appliquer les clauses qu’ils ont prévus dans le contrat de bail initial.
Le déplafonnement des loyers des baux commerciaux de douze ans
Les loyers commerciaux sont déplafonnés lorsque la durée du bail initial a été conclue pour une durée contractuelle égale à 9 ans mais qui s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de 12 ans (Article L. 145-34 du code de commerce).
Ce cas se présente notamment lorsque ni le bailleur ni le preneur n’a donné congé ou demandé le renouvellement tant au terme du bail que dans les 3 années qui ont suivi le terme dudit bail.
Le loyer sera alors automatiquement déplafonné à partir de la 13ème année et le bailleur pourra faire fixer le loyer à la valeur locative. Le montant du loyer que le preneur aura alors à régler sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.
Pour éviter le déplafonnement des loyers, le preneur a la faculté de signifier par voie d’huissier au bailleur une demande de renouvellement pour conclure un nouveau bail et lui faire perdre son ancienneté.
Le renouvellement du bail par le locataire
Le locataire a la possibilité de délivrer à son bailleur un congé pour renouveler son bail à tout moment au cours de la prolongation tacite du bail (Article L. 145-10 du code de commerce).
Cette demande de renouvellement doit être signifié au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur, doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
A défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Le refus du renouvellement du bail par le bailleur
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial mais il devra payer au locataire évincé une indemnité d’évictionégale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (Article L. 145-14 du code de commerce).
Toutefois, le bailleur n’est pas tenu de payer une indemnité d’éviction dès lors qu’ :
- Il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant tels que le défaut ou le retard du paiement des loyers (Article L. 145-17 du code de commerce) ;
- Il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (Article L. 145-17 du code de commerce) ;
- Il propose de construire ou reconstruire l’immeuble existant et offre au locataire évincé un local correspondant à ses besoins (Article L. 145-18 du code de commerce).
S’agissant du refus de renouvellement pour un motif légitime et sérieux, le bailleur doit au préalable envoyer une mise en demeure au locataire, notifiée par un huissier de justice, d’avoir à faire cesser le trouble.
L’absence de mise en demeure ou l’insuffisance de motivation du refus de renouvellement du bail laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction (Cour de cassation civile, Chambre civile 3, 15 mai 2008, n°07-12.669 ; Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 octobre 2009, 07-18.520).
La contestation du congé pour non renouvellement du bail
Dans le cas d’un refus du renouvellement du bail par le bailleur ou en l’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, le locataire dispose de 2 ans à compter de la date d’effet du congé pour le contester en justice (Article L. 145-9 du code de commerce) devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (Article R. 145-23 du code de commerce).
Le Tribunal judiciaire saisi pourra alors désigner un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire.
Une fois le rapport de l’Expert déposé, la procédure sera reprise devant le Tribunal judiciaire qui déterminera le montant final de l’indemnité d’éviction qui sera due au locataire.
Le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée (Article L. 145-28 du code de commerce).
À compter du versement de l’indemnité, le locataire dispose d’un délai de trois mois pour libérer les locaux (Article L. 145-29 du code de commerce).
Le droit de repentir du bailleur
Le bailleur a la possibilité de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction et de revenir sur sa décision de refus de mettre fin au bail commercial en utilisant son droit de repentir.
Ce droit doit être exercé par le bailleur dans un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée et à la condition qu’il supporte les frais de l’instance et consente au renouvellement d’un bail pour une durée de 9 ans (Article L. 145-58 du code de commerce).
Pour faire échec au droit de repentir du bailleur, le locataire doit avoir quitté les lieux avant qu’il puisse l’utiliser (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 27 novembre 2002, 01-12.308).
Il incombera alors au bailleur d’établir la preuve que le départ a été sciemment organisé dans le but de faire échec à son droit de repentir s’il souhaite contester le paiement de l’indemnité d’éviction.
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